KAMULAŞTIRMA / İSTİMLAK DAVALARI

Kamulaştırma kavramı ne anlama gelir ?

Kamulaştırma, idarenin, kamu hizmeti için gerekli olan özel mülkiyete tabi taşınmazları veya taşınmaza bağlı ayni hakları, Kamulaştırma Kanunu ile düzenlenen usulleri takip ederek, bedelini ödemek suretiyle, mülkiyetine geçirmesi veya üzerinde birtakım ayni haklar tesis etmesidir.

Kamulaştırmayı kimler yapabilir ?

Kamulaştırmayı, ancak  kamu gücünü elinde bulunduran bir kamu kuruluşu yapabilir.

Kamulaştırma süreci nasıl başlar ?

Kamulaştırma süreci kamu yararı kararı alınması ile başlar.  Kamu yararı kararı alınmasının gerekmediği durumlarda ilgili idarenin kamulaştırma kararı alması ile kamulaştırma süreci başlar.

Kamulaştırma yöntemleri nelerdir?

 Kamulaştırma yöntemleri 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunda; uzlaşma yoluyla satın alma, mülkiyet kamulaştırması, irtifak hakkı tesisi, kısmen kamulaştırma, trampa yolu ile kamulaştırma acele kamulaştırma  olarak sayılmıştır.

 İdare tapu kaydına neden kamulaştırma şerhi koyar ?

 Bu şerhin konulma maksadı, kamulaştırma işleminden üçüncü kişileri haberdar ederek, aleniye sağmak ve tapu sicilindeki değişikliklerden kamulaştırmayı yapan idareyi haberdar etmektir. Bu şerh taşınmazın satılmasına engel değildir.

Kamulaştırma şerhi silinebilir mi?

Kamulaştırmayı yapan idare tarafından şerhin konulmasından itibaren 6 ay içerisinde taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesine kamulaştırma bedelinin tespiti ve idare adına tescil davası açıldığına ilişkin belge tapu müdürlüğüne ibraz edilmediği takdirde, bu şerh tapu müdürlüğü tarafından resen silinir.

Uzlaşma yoluna gidilmeden kamulaştırma davası açılabilir mi ?

Tapuya kayıtlı olan taşınmazlarda, idarenin öncelikle satın alma usulünü denemesi esastır. Kamulaştırma davası, ancak taraflar arasında  uzlaşmanın  sağlanamaması durumunda açılabilir. Bu nedenle uzlaşma safhası, kamulaştırma davalarının ön şartıdır.

Uzlaşma görüşmelerine katılmama veya katılıp  uzlaşmama durumunda ne olur ?

İdare tarafından, malike mektup gönderilerek, tebliğ tarihinden itibaren  15 içerisinde pazarlık görüşmelerine katılması istenilir. Malik süresinde pazarlık görüşmelerine katılmaz ve katılıp idare ile bedel konusunda anlaşmaya varılmaz ise uzlaşmazlık tutanağı düzenlenir. Pazarlıkla satın alma usulünün başarısız olmasının ardından, idare tarafından, kamulaştırma davası açılarak, kamulaştırılacak taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ile idare adına tesciline veya terkinine karar verilmesi istenir. Kamulaştırmayı yapan idare tarafından, uzlaşma görüşmelerinde taşınmazın gerçek değerinden çok düşük bedeller teklif edilmekte olup; çoğu zaman, vatandaşın bu teklifleri kabul etmeyip; uzlaşmaması yararına olacaktır.

İdare ile Uzlaşan kişi, kamulaştırma bedelinin artırılması için dava açabilir mi ?

Görüşmelerde, anlaşmaya varılır ise, uzlaşma tutanağı düzenlenir ve böylece taşınmazın mülkiyeti pazarlık yoluyla elde edilmiş olur. Bu şekilde yapılan  kamulaştırmalarda, kamulaştırmaya  ve kamulaştırma bedeline karşı itiraz davası açılamaz. Ancak malikin hata, hile, ikrah gibi iradenin fesada uğratıldığına ilişkin dava açma hakkı saklıdır.

Kamulaştırma davasında yetkili ve görevli mahkeme hangisidir ?

Kamulaştırma davalarında yetkili mahkeme, taşınmazın tapuya kayıtlı olduğu, tapuya kayıtlı değil ise, tapu siciline kayıtlı olması gereken yer mahkemesi olup; görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleridir.

Kamulaştırmaya karşı iptal davası açılabilir mi ?

Dava dilekçesi ve tensip tutanağı mahkeme tarafından, davalı malik ve maliklere tebliğ edildikten sonra, 30 gün içerisinde malikler tarafından kamulaştırma işlemine karşı idare mahkemesinde iptal davası açabileceği gibi, aynı süre içerisinde adli yargıda maddi hataların düzeltilmesi davası açabilir.

Kamulaştırılacak taşınmazın satışı yasağı ne zaman başlar ?

İdare tarafından kamulaştırma işlemleri başlatıldığında, tapuya konulan kamulaştırma şerhi, kamulaştırılacak taşınmazın devrine engel olmadığı halde, kamulaştırma davasının açılması ve taraflara dava dilekçesinin tebliğ edilmesi ile birlikte devir, ferağ ve temlik yasağı başlamaktadır.

Kamulaştırma bedeline faiz işletilir mi ?

Kamulaştırma davalarının 4 ay içerisinde sonuçlandırılmaması durumunda, dava açılmasından itibaren 4. ayın bitiminden başlamak üzere, kamulaştırma bedeline kanuni faiz işletilir.

Kamulaştırılacak taşınmazın arsa veya arazi olması değerini etkiler mi ?

Kamulaştırma bedelinin tespitine ilişkin davalarda öncelikle, kamulaştırılan taşınmazın değerlendirme tarihinde arsa vasfında mı yoksa arazi vasfında mı olduğu belirlenmelidir. Çünkü, kamulaştırılacak taşınmazın arsa olması durumunda, emsal karşılaştırılması metodu, arazi olarak nitelendirilmesi durumunda gelir metodu uygulanarak değeri tespit edilir.

Hangi taşınmazlar arsa olarak nitelendirilir ?

Yerleşik Yargıtay kararlarına göre; bir taşınmazın arsa olarak nitelendirilmesi için, belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde yer alması, İmar planı içerisinde olması, belediye hizmetlerinden yararlanması, meskun mahale yakın olması gerekir. Aksi halde arazi olarak nitelendirilir.

Kamulaştırma bedeli nasıl tespit edilir ?

Kamulaştırılacak taşınmaz arsa  vasfında ise, taşınmazın, dava tarihi itibariyle, nitelikleri, kamulaştırma tarihinden önceki tarihli özel amaçlı olmayan emsal satışlar, yapılarda, Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca yayınlanan yapı maliyet hesapları ve yıpranma payı, vergi beyanı ve sair hususlar dikkate alınarak değer tespiti yapılır. Kamulaştırılacak taşınmaz, arazi vasfında ise mevki ve şartlara göre kullanılması halinde  getirebileceği net gelir esas alınmak suretiyle değer tespiti yapılır. İrtifak kamulaştırmalarında, taşınmaza idare lehine irtifak tesisi  nedeniyle, taşınmazın değer düşüklüğü tespit edilip; bu bedel kamulaştırma bedeli olarak, taşınmazın malikine ödenir.

Mahkemenin belirlediği Kamulaştırma bedeli ne zaman ödenir ?

 Her iki taraf da, rapora itiraz etmez ise, hak sahibi, kamulaştırma bedelini, mahkeme kararının kesinleşmesini beklemeden alabilir. Eğer bilirkişi raporuna itiraz edip, bedelde anlaşma sağlanmaz ise, hak sahibi, ancak idarenin takdir komisyonunun belirlediği bedeli dava sonunda alabilir. Arta kalan kısmı  alabilmesi için, mahkeme kararının kesinleşmesini beklemek zorundadır. Mahkeme kararı kesinleşene kadar, kalan para, hak sahibi adına  açılan 3 er aylık vadeli banka hesabında bekletilir. Karar kesinleştiğinde kalan para hak sahibine ödenir.

Mahkemenin Kamulaştırma kararına karşı,  bir üst mahkemeye gidilebilir mi ?

Mahkemenin tescil hükmü kesin olup; bedele ilişkin hükmü ise, istinaf ve temyize tabidir.  Mahkemenin tescil kararı ile, mülkiyet idareye geçer ve bu tarihten itibaren, kullanım hakkı ortadan kalktığı için,  taşınmazın malikinin, kamulaştırılan taşınmazda, yeni inşaat veya esaslı değişiklik yapması, ekim yapması yasaktır.

Kısmi kamulaştırmalarda arta kalan yerin değer düşüklüğü dikkate alınır mı ?

Kısmen kamulaştırmalarda, arta  kalan yerde değer düşüklüğü meydana gelirse, arta kalan yerin değer düşüklüğü de malike ödenir. Arta kalan yerde değer artışı meydana gelirse, artış miktarı kamulaştırma bedelinden indirilir. İndirilen bu bedel kamulaştırma bedelinin yarısından fazla olamaz.

İdare Kamulaştırmadan vazgeçebilir mi ?

İdare, kamulaştırma işlemi kesinleşinceye kadar,  tek taraflı olarak tamamen ve kısmen kamulaştırmadan vazgeçebilir. Kamulaştırma kesinleştikten sonra, kamulaştırılan taşınmaza ihtiyaç kalmaması durumunda, maliklere yapılacak tebligatla bu durum kendilerine bildirilir. Malikler 3 ay içerisinde, kamulaştırma bedelini aldıkları tarihten itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte iade etmek suretiyle, taşınmazlarını geri alabilirler.

Kamulaştırılan taşınmaz, geri alınabilir mi ?

Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren, idare tarafından 5 yıl içerinde kamulaştırma veya devir amacına uygun hiç bir işlem veya tesisat yapılmaz, olduğu gibi bırakılır ise, malik veya mirasçıları tarafından, kamulaştırma bedelini aldıkları tarihten itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte iade etmek suretiyle, taşınmazlarını geri alabilirler. 5 yılın dolmasından itibaren,  1 yıl içerinde geri alma hakkının kullanılmaması durumunda, geri alma hakkı düşer.

Kamulaştırma davalarında avukat tutmak gerekir mi ?

Kamulaştırma davaları, çoğu zaman yüksek bedelli davalar olup;   idarenin ve yargının devletçi düşünce yapısına sahip olması nedeniyle, kamu gücünü elinde bulunduran idare karşısında güçsüz olan kişinin, güç dengesini sağlaya bilmesi ve hak kaybına uğramaması için,   kamulaştırma davalarında uzman avukatlardan hukuki bir yardım almasını mutlaka tavsiye ederiz.

AV. SERHAT ŞAHİN