Acele kamulaştırma nedir?

Acele kamulaştırma, kamu hizmetinin ivedi olarak yerine getirilmesinin gerektiği hallerde başvurulan olağan üstü bir kamulaştırma yöntemidir.

Hangi hallerde acele kamulaştırma yapılabilir?

Özel mülkiyete tabi taşınmazın

• Vatan savunması için gerekli olması,
• Bir hizmetinin ivedilikle görülmesi gerektiği konusunda Cumhurbaşkanlığı kararı alınması,
• Özel kanunlarla düzenlenen olağandışı hallerde bu taşınmazlara ihtiyaç olması

hallerinde acele kamulaştırma yoluna gidilir.

Acele kamulaştırma davalarında görevli ve yetkili mahkemeler hangileridir?

Acele kamulaştırma davalarında yetkili ve görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesidir.

Acele kamulaştırma kararı alma yetkisi kime aittir ?

Acele kamulaştırma kararı alma yetkisi, Cumhurbaşkanlığı hükümet sistemine geçmeden önce, Bakanlar Kurulu’na ait bir yetki iken, Cumhurbaşkanlığı hükümet sistemine geçilmesi ile birlikte bu yetki Cumhurbaşkanlığı’na geçmiş olup; bu yetki devredilemez.

Acele kamulaştırma kararı alınan taşınmaz satılabilir mi?

Cumhurbaşkanlığı kararnamesi ile acele kamulaştırma kararı verilmesi ve Resmi Gazetede bu kararın yayınlanması ile birlikte, acele el koyma yapacak idare tarafından, taşınmazın kayıtlı olduğu tapu müdürlüğüne, acele el koyma kararının şerh verilmesi için bildirilir. Bu şerh, taşınmazın satışına engel olmayıp; bu şerh sonrasında,  tapu müdürlüğü malik değişikliklerini, kamulaştırmayı yapan idareye bildirmekle mükelleftir.

Fakat acele kamulaştırma kararı alınan taşınmaza, mahkemece el koyma ve taşınmazın başkasına devir, ferağ ve temlikinin yasaklanmasına ilişkin şerh konulması  kararı verilmesi sonrasında, mahkeme kararı tapu müdürlüğüne bildirilir. Bunun üzerine, tapu müdürlüğünce mahkeme kararı uyarınca devir yasağına ilişkin şerh konulur. Bu şerh sonrasında, taşınmaz başkasına devredilemez.

Acele kamulaştırmanın, diğer kamulaştırmalardan ne farkı vardır?

Acele kamulaştırma davaları bir tespit davası olup; ivedi durumlarda mahkeme tarafından el konulacak taşınmazın kıymet takdiri yapılarak, belirlenen bedel mal sahibi adına mahkeme tarafından açılan banka hesabına  yatırılması ile birlikte, idare tarafından taşınmaza el konulabilir.  Bu davalarda; dava dilekçesi karşı tarafa tebliğ edilmek ve taraf teşkili sağlanmak zorunlu olmayıp;  sadece kıymet takdiri yapılacak olup; taşınmazın tescil veya terkinine karar verilemez. El koyma kararından sonra, kamulaştırma süreci sonradan tamamlanır.

Acele kamulaştırma bedeli nasıl tespit edilir?

Acele kamulaştırma yapılacak taşınmazın değeri, mahkemece taşınmazın bulunduğu yerde keşif yapılarak, bilirkişi heyeti marifetiyle taşınmazı hali hazır durumu ve taşınmazın arsa mı arazi mi olduğunun tespiti yapılır. Arsa  vasfındaki taşınmazlarda emsal araştırması yapılarak, taşınmazın üzerinde yapı varsa, yapıların maliyet hesapları ve yıpranma payı, emsal vergi rayiç değeri ve başkaca değere etki edecek hususlar dikkate alınarak acele el koyma bedeli tespit edilir.  Taşınmaz, tarım arazisi vasfında ise arazinin hali hazır durumu ile  getirebileceği net gelir dikkate alınarak acele el koyma bedeli tespit edilir.

Cumhurbaşkanlığı’nın acele kamulaştırma kararnamesine karşı dava açılabilir mi?

Cumhurbaşkanlığının acele el koyma kararının Resmi Gazete’de yayınlanmasının ardından,  30 gün içerisinde Danıştay’da  yürütmeyi durdurma istemli olarak iptal davası açılabilir. Danıştay tarafından, acele kamulaştırma işleminin yürümesi durdurulmuş ise veya iptal edilmiş olmasına rağmen mahkeme kararı henüz kesinleşmemiş ise, asliye hukuk mahkemesinin acele kamulaştırma davasında, Danıştay kararının kesinleşmesini bekletici mesele yapması gerekir.

Acele kamulaştırma davalarında, mahkemece tapunun idare adına tesciline karar verilebilir mi?

Acele kamulaştırma davaları tespit davası olup; mahkemece herhangi bir tescil kararı verilmez. Taşımazın bedeli tespit edilerek, idarece bu bedelin malik/ler adına açılacak banka hesabına depo edilmesinden sonra el koyma kararı verilebilir.

Asliye hukuk mahkemesinin acele el koyma kararına karşı, istinaf yoluna gidilebilir mi?

Acele el koyma kararı, ecele elkoyma bedelinin tespiti, bu bedeli malik adına açılan banka hesabına depo edilmesi ve taşınmaza el konulması hükümlerini içeren delil tespiti niteliğinde bir karar olduğu için, el koyma kararına karşı istinaf yoluna gidilemez. Ayrıca el koyma bedeline faiz işletilmesine karar verilemez.

Acele kamulaştırma parasının malik tarafından alınması, ileride, hak kaybına neden olur mu?

Acele el koyma davasında malik/ler hesabına depo edilen bedelin banka hesabından alınması, zımnen, bu bedelin kamulaştırma bedeli olarak kabul edildiği anlamına gelmediği gibi, taşınmazın idare adına tescile ferağ verildiği anlamına da gelmez.

Kamulaştırma bedeli, acele kamulaştırma bedelinden düşük tespit edilebilir mi?

İdarece sonradan açılacak kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davasında, bilirkişi heyetince belirlenen bedel, daha önce açılmış olan acele kamulaştırma bedelinin tespiti davasında belirlenen el koyma bedelinde yüksek tespit edilebileceği gibi, düşük de tespit edilebilir. Yüksek tespit edilirse, mahkeme, aradaki farkın malik adına açılacak banka hesabına ödenmesine; düşük tespit edilirse,  acele el koyma bedeli olarak fazladan ödenen bedelin idareye iadesine karar verir.

Taşınmaza acele el konulmasına ve aradan uzun bir süre geçmesine rağmen idarece kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil dava açılmazsa ne olur?

Mahkeme tarafından acele el koyma kararının verilmesinin ardından,  6 ay geçmesine rağmen, taşınmaza acele el koyan idare tarafından kamulaştırma davası açılmaması durumunda, taşınmaz malikleri tarafından, idareye karşı kamulaştırmasız elatma davası açılabilir.

Mahkemece acele elkoyma kararı verilen taşınmazı,  mahkemeden tahliye kararı almaksızın, idare,  kendisi boşaltabilir mi?

Mahkemece el koyma karı verilmesi durumunda, idare 15 gün içerisinde el konulan taşınmazın boşaltılması için icra müdürlüğüne müracaat eder. İcra müdürlüğü 15 gün içerisinde taşınmazın boşaltılması için, taşınmaz maliklerine ve taşınmazı kullanan diğer kişilere yazı gönderir. Bu süre içerisinde taşınmaz boşaltılmaz ise idarenin talebi üzerine, icra müdürlüğünce taşınmaz boşaltılır. Malik ve taşınmazı kullanan başkaca kişiler tarafından, icra müdürlüğü işlemlerine karşı itiraz ve şikayet edilmek suretiyle boşaltma işlemi durdurulamaz. Mahkemece ihtiyati tedbir kararı verilemez.

Acele kamulaştırma kararı verilen arazi ekili ise ürünün hasat edilmesi beklenir mi?

Arazinin ekili olması durumunda, boşaltma hasat sonuna bırakılabileceği gibi, hizmetin gecikmesinde sakınca olan ivedi durumlarda, mahkemece takdir edilecek ürün bedeli  ödenmek suretiyle arazi boşaltılabilir. El koyma kararını veren mahkemece, taşınmazın değeri tespit edilirken ürün bedeli de tespit edilmiş ve banka  hesabına yatırılmış ise, ayrıca ürün bedeli ödenmeksizin ve hasat beklenmeksizin arazi boşaltılabilir.

Av. Serhat ŞAHİN

Kamulaştırma kavramı ne anlama gelir?

Kamulaştırma, idarenin, kamu hizmeti için gerekli olan özel mülkiyete tabi taşınmazları veya taşınmaza bağlı ayni hakları, Kamulaştırma Kanunu ile düzenlenen usulleri takip ederek, bedelini ödemek suretiyle, mülkiyetine geçirmesi veya üzerinde birtakım ayni haklar tesis etmesidir.

Kamulaştırmayı kimler yapabilir?

Kamulaştırmayı, ancak  kamu gücünü elinde bulunduran bir kamu kuruluşu yapabilir.

Kamulaştırma süreci nasıl başlar ?

Kamulaştırma süreci kamu yararı kararı alınması ile başlar.  Kamu yararı kararı alınmasının gerekmediği durumlarda ilgili idarenin kamulaştırma kararı alması ile kamulaştırma süreci başlar.

Kamulaştırma yöntemleri nelerdir?

 Kamulaştırma yöntemleri 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunda; uzlaşma yoluyla satın alma, mülkiyet kamulaştırması, irtifak hakkı tesisi, kısmen kamulaştırma, trampa yolu ile kamulaştırma acele kamulaştırma  olarak sayılmıştır.

İdare tapu kaydına neden kamulaştırma şerhi koyar?

 Bu şerhin konulma maksadı, kamulaştırma işleminden üçüncü kişileri haberdar ederek, aleniye sağmak ve tapu sicilindeki değişikliklerden kamulaştırmayı yapan idareyi haberdar etmektir. Bu şerh taşınmazın satılmasına engel değildir.

Kamulaştırma şerhi silinebilir mi?

Kamulaştırmayı yapan idare tarafından şerhin konulmasından itibaren 6 ay içerisinde taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesine kamulaştırma bedelinin tespiti ve idare adına tescil davası açıldığına ilişkin belge tapu müdürlüğüne ibraz edilmediği takdirde, bu şerh tapu müdürlüğü tarafından resen silinir.

Uzlaşma yoluna gidilmeden kamulaştırma davası açılabilir mi?

Tapuya kayıtlı olan taşınmazlarda, idarenin öncelikle satın alma usulünü denemesi esastır. Kamulaştırma davası, ancak taraflar arasında  uzlaşmanın  sağlanamaması durumunda açılabilir. Bu nedenle uzlaşma safhası, kamulaştırma davalarının ön şartıdır.

Uzlaşma görüşmelerine katılmama veya katılıp  uzlaşmama durumunda ne olur?

İdare tarafından, malike mektup gönderilerek, tebliğ tarihinden itibaren  15 içerisinde pazarlık görüşmelerine katılması istenilir. Malik süresinde pazarlık görüşmelerine katılmaz ve katılıp idare ile bedel konusunda anlaşmaya varılmaz ise uzlaşmazlık tutanağı düzenlenir. Pazarlıkla satın alma usulünün başarısız olmasının ardından, idare tarafından, kamulaştırma davası açılarak, kamulaştırılacak taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ile idare adına tesciline veya terkinine karar verilmesi istenir. Kamulaştırmayı yapan idare tarafından, uzlaşma görüşmelerinde taşınmazın gerçek değerinden çok düşük bedeller teklif edilmekte olup; çoğu zaman, vatandaşın bu teklifleri kabul etmeyip; uzlaşmaması yararına olacaktır.

İdare ile Uzlaşan kişi, kamulaştırma bedelinin artırılması için dava açabilir mi?

Görüşmelerde, anlaşmaya varılır ise, uzlaşma tutanağı düzenlenir ve böylece taşınmazın mülkiyeti pazarlık yoluyla elde edilmiş olur. Bu şekilde yapılan  kamulaştırmalarda, kamulaştırmaya  ve kamulaştırma bedeline karşı itiraz davası açılamaz. Ancak malikin hata, hile, ikrah gibi iradenin fesada uğratıldığına ilişkin dava açma hakkı saklıdır.

Kamulaştırma davasında yetkili ve görevli mahkeme hangisidir?

Kamulaştırma davalarında yetkili mahkeme, taşınmazın tapuya kayıtlı olduğu, tapuya kayıtlı değil ise, tapu siciline kayıtlı olması gereken yer mahkemesi olup; görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleridir.

Kamulaştırmaya karşı iptal davası açılabilir mi?

Dava dilekçesi ve tensip tutanağı mahkeme tarafından, davalı malik ve maliklere tebliğ edildikten sonra, 30 gün içerisinde malikler tarafından kamulaştırma işlemine karşı idare mahkemesinde iptal davası açabileceği gibi, aynı süre içerisinde adli yargıda maddi hataların düzeltilmesi davası açabilir.

Kamulaştırılacak taşınmazın satışı yasağı ne zaman başlar?

İdare tarafından kamulaştırma işlemleri başlatıldığında, tapuya konulan kamulaştırma şerhi, kamulaştırılacak taşınmazın devrine engel olmadığı halde, kamulaştırma davasının açılması ve taraflara dava dilekçesinin tebliğ edilmesi ile birlikte devir, ferağ ve temlik yasağı başlamaktadır.

Kamulaştırma bedeline faiz işletilir mi?

Kamulaştırma davalarının 4 ay içerisinde sonuçlandırılmaması durumunda, dava açılmasından itibaren 4. ayın bitiminden başlamak üzere, kamulaştırma bedeline kanuni faiz işletilir.

Kamulaştırılacak taşınmazın arsa veya arazi olması değerini etkiler mi?

Kamulaştırma bedelinin tespitine ilişkin davalarda öncelikle, kamulaştırılan taşınmazın değerlendirme tarihinde arsa vasfında mı yoksa arazi vasfında mı olduğu belirlenmelidir. Çünkü, kamulaştırılacak taşınmazın arsa olması durumunda, emsal karşılaştırılması metodu, arazi olarak nitelendirilmesi durumunda gelir metodu uygulanarak değeri tespit edilir.

Hangi taşınmazlar arsa olarak nitelendirilir?

Yerleşik Yargıtay kararlarına göre; bir taşınmazın arsa olarak nitelendirilmesi için, belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde yer alması, İmar planı içerisinde olması, belediye hizmetlerinden yararlanması, meskun mahale yakın olması gerekir. Aksi halde arazi olarak nitelendirilir.

Kamulaştırma bedeli nasıl tespit edilir?

Kamulaştırılacak taşınmaz arsa  vasfında ise, taşınmazın, dava tarihi itibariyle, nitelikleri, kamulaştırma tarihinden önceki tarihli özel amaçlı olmayan emsal satışlar, yapılarda, Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca yayınlanan yapı maliyet hesapları ve yıpranma payı, vergi beyanı ve sair hususlar dikkate alınarak değer tespiti yapılır. Kamulaştırılacak taşınmaz, arazi vasfında ise mevki ve şartlara göre kullanılması halinde  getirebileceği net gelir esas alınmak suretiyle değer tespiti yapılır. İrtifak kamulaştırmalarında, taşınmaza idare lehine irtifak tesisi  nedeniyle, taşınmazın değer düşüklüğü tespit edilip; bu bedel kamulaştırma bedeli olarak, taşınmazın malikine ödenir.

Mahkemenin belirlediği Kamulaştırma bedeli ne zaman ödenir?

 Her iki taraf da, rapora itiraz etmez ise, hak sahibi, kamulaştırma bedelini, mahkeme kararının kesinleşmesini beklemeden alabilir. Eğer bilirkişi raporuna itiraz edip, bedelde anlaşma sağlanmaz ise, hak sahibi, ancak idarenin takdir komisyonunun belirlediği bedeli dava sonunda alabilir. Arta kalan kısmı  alabilmesi için, mahkeme kararının kesinleşmesini beklemek zorundadır. Mahkeme kararı kesinleşene kadar, kalan para, hak sahibi adına  açılan 3 er aylık vadeli banka hesabında bekletilir. Karar kesinleştiğinde kalan para hak sahibine ödenir.

Mahkemenin Kamulaştırma kararına karşı,  bir üst mahkemeye gidilebilir mi?

Mahkemenin tescil hükmü kesin olup; bedele ilişkin hükmü ise, istinaf ve temyize tabidir.  Mahkemenin tescil kararı ile, mülkiyet idareye geçer ve bu tarihten itibaren, kullanım hakkı ortadan kalktığı için,  taşınmazın malikinin, kamulaştırılan taşınmazda, yeni inşaat veya esaslı değişiklik yapması, ekim yapması yasaktır.

Kısmi kamulaştırmalarda arta kalan yerin değer düşüklüğü dikkate alınır mı?

Kısmen kamulaştırmalarda, arta  kalan yerde değer düşüklüğü meydana gelirse, arta kalan yerin değer düşüklüğü de malike ödenir. Arta kalan yerde değer artışı meydana gelirse, artış miktarı kamulaştırma bedelinden indirilir. İndirilen bu bedel kamulaştırma bedelinin yarısından fazla olamaz.

İdare kamulaştırmadan vazgeçebilir mi?

İdare, kamulaştırma işlemi kesinleşinceye kadar,  tek taraflı olarak tamamen ve kısmen kamulaştırmadan vazgeçebilir. Kamulaştırma kesinleştikten sonra, kamulaştırılan taşınmaza ihtiyaç kalmaması durumunda, maliklere yapılacak tebligatla bu durum kendilerine bildirilir. Malikler 3 ay içerisinde, kamulaştırma bedelini aldıkları tarihten itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte iade etmek suretiyle, taşınmazlarını geri alabilirler.

Kamulaştırılan taşınmaz, geri alınabilir mi?

Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren, idare tarafından 5 yıl içerinde kamulaştırma veya devir amacına uygun hiç bir işlem veya tesisat yapılmaz, olduğu gibi bırakılır ise, malik veya mirasçıları tarafından, kamulaştırma bedelini aldıkları tarihten itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte iade etmek suretiyle, taşınmazlarını geri alabilirler. 5 yılın dolmasından itibaren,  1 yıl içerinde geri alma hakkının kullanılmaması durumunda, geri alma hakkı düşer.

Kamulaştırma davalarında avukat tutmak gerekir mi?

Kamulaştırma davaları, çoğu zaman yüksek bedelli davalar olup;   idarenin ve yargının devletçi düşünce yapısına sahip olması nedeniyle, kamu gücünü elinde bulunduran idare karşısında güçsüz olan kişinin, güç dengesini sağlaya bilmesi ve hak kaybına uğramaması için,   kamulaştırma davalarında uzman avukatlardan hukuki bir yardım almasını mutlaka tavsiye ederiz.

Avukat Serhat Şahin

Balkon kapama başlı başına inşai bir faaliyet olup; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, Türk Ceza Kanunu ve 3194 sayılı İmar Kanunu açısından balkon kapatmayı ayrı ayrı ele almak gerekir.

KAT MÜLKİYETİ KANUNUNA AÇISINDAN BALKON KAPATMA

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19/1 maddesine göre; Kat maliklerinden biri, kat maliklerinin 4/5’inin rızasını almadığı sürece ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.

Her ne kadar ortak alanlarda inşaat ve onarım yapılması kat maliklerinin 4/5’inin rızasını gerektirse de, binada mimari proje değişikliğini gerektirir bir inşaat faaliyeti oy birliğini gerektirir.

Balkonunun kapatılması durumunda, ara duvarların kaldırılarak balkonun odaya dahil edilmesi durumunda, binada mimari proje değişikliği gerekeceğinden, kat maliklerinin tamamının rızasının alınması gerekir. Fakat , ara duvarlar kaldırılmadan, balkonun sadece kapalı hale getirilmesi durumunda kat maliklerinin 4/5’inin rızası yeterlidir.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 02.05.2016tarihli 2015/9972 E 2016/7042 E sayılı kararında;  “Balkonların kapatılması Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi gereği 4/5 çoğunlukla mümkün ise de bu durum balkonun kapalı alan haline getirilmesine ilişkin olup, odalarla balkon arasındaki duvarın yıkılıp kullanılması mimari proje değişikliği gerektirir ve ancak kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri kararla mümkün olduğu”  şeklinde karar vermiştir.

TÜRK CEZA KANUNU AÇISINDAN BALKON KAPATMA

TCK’nın “İmar Kirliliğine Neden Olma” başlıklı 184. maddesine göre ;  Yapı ruhsatiyesi alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan veya yaptıran kişi, 1  yıldan 5 yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır.

TCK 184. maddesinde ruhsatsız veya ruhsata aykırı bina yapmak suç olarak tanımlanmış olup; balkon kapatmak başlı başına bina yapmak olarak nitelendirilemeyeceğinden, balkon kapatmak, imar kirliliği suçunu oluşturmaz.

Yargıtay  4. Ceza Dairesi 18.06.2013 tarihli 2012/24491 E  2013/19279 K  sayılı kararında; “Sanığın, mevcut ruhsatlı yapının balkonunu 10 metre kare kapatarak odaya dahil etme ve ilave kapalı alan oluşturma biçiminde gerçekleştirdiği eyleminin, konuta ruhsatta belirtilenin dışında yeni bir alan kazandırmaması ve bina niteliğinde olmaması karşısında, TCK’nın ilgili maddesinde öngörülen imar kirliliğine neden olma suçunun öğelerinin oluşmadığına”  karar vermiştir.

3194 SAYILI İMAR KANUNU AÇISINDAN BALKON KAPATMA

3194 sayılı  İmar Kanunu’nun 21. maddesine göre; Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bu durumda; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz. Ancak; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.

Bu durumda binada, balkonların kapatılması için, belediyeden ruhsat alması gerekir mi. Bu sorunun cevabı, balkonun kapatılmasının, bağısız bölüm sayısını, bağımsız bölüm alanını artırıp artırmadığına, çekme mesafesini ihlal edip etmediğine, binanın statiğini etkileyip etkilemediğine göre değişir.

Balkon ile oda arasındaki duvarın kaldırılması bağımsız bölüm alanını artıracağı için, belediyeden ruhsat alınmasını gerektirir.

Eğer oda ile balkon arasındaki duvar kaldırılmaksızın, balkon kapatılıyor ise, balkonun çıkma balkon ve ya gömme balkon olası durumunda göre durum değişir. Kapatılan balkon gömme balkon ise, ruhsat gerektirmez. Eğer balkon çıkma balkon ise,  belediyeden inşaat ruhsatı alınmadan, çıkma balkon kapatılamaz. Aksi halde Belediye encümeni tarafından, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesine uyarınca yıkım, yine İmar Kanunu’nun 42. maddesine göre para cezası verilir.

Danıştay  İdari Dava Daireleri Kurulu 15.03.2007 tarihli 2004/2182 E 2007/353 K sayılı kararında; “Gömme balkonun kapatılması suretiyle taban alanı dışında yeni ve fazladan bir alan kazanılmadığı, çekme mesafesinin ihlal edilmesinin söz konusu olmadığı, tadilatın taşıyıcı unsurları etkilemediği, cephe görünümde meydana gelen değişikliğin ise yukarıda anılan Yasa ve Yönetmelik hükümleri uyarınca ruhsat gerektirmediği anlaşıldığından, anılan tadilatın yıktırılmasına ve para cezası verilmesine yer olmadığına ” hükmedilmiştir.

Danıştay  14. Dairesi 08.06.2017 tarihli 2014/5069 E 2017/3989 K sayılı kararına göre; “Hangi nitelikte olursa olsun, bağımsız bölüm sayısını veya bağımsız bölüm alanını artıran iki bağımsız bölüm arasındaki duvarın kaldırılması yolundaki tadilatların, ruhsata tabi esaslı tadilat niteliğinde olduğu sabit olmakla birlikte; (örneğin; iki bağımsız bölüm arasındaki duvarın kaldırılması, iki bağımsız bölüm arasında kapı ya da pencere açılması ya da balkon ile bağımsız bölüm arasındaki duvarın kaldırılması gibi), aykırılıktan etkilenen alanın tespitinin, yapılan imalatın binanın statiğini etkileyip etkilemediğinin idarece yapılacak inceleme sonucu somut olarak ortaya konulduktan sonra; yapılan imalat binanın statiğini etkilemiyor ise para cezasının, 3194 sayılı Kanunun ilgili maddesi uyarınca yapı maliyet birim fiyatları üzerinden; statiğini etkilemesi halinde ise yapı inşaat alanı üzerinden para cezası hesaplanması gerektiği ” yönünde karar vermiştir.

Avukat Serhat Şahin

İdare Neden Fiili Elatma Yolunu Tercih Eder ?

İdare kamu hizmeti için gerekli olan özel mülkiyete tabi taşınmazları, Kamulaştırma Kanunu ile düzenlenen usulleri takip ederek, bedelini ödemek suretiyle kamulaştırır. İdare, çoğu zaman, Kamulaştırma işlemlerinin uzun sürmesi,  İdarelerce yeterli ödenek temin edilmeden kamulaştırma işlemlerine başlanılamayacağı ve yeterli ödeneğin bulunamaması  gibi birçok nedenle, kamulaştırma yapmadan, özel mülkiyete tabi taşınmazlara yol, kaldırım, park vs yapmak suretiyle, fiili elatma yolunu tercih etmektedir. Böylece, idare bütçesinden hiç para ödemeden arsa ihtiyacını karşılamış olur. Bu durumda, arsa malikinin dava açmak suretiyle, ilgili idareden müdahalenin meni, tazminat ve ecrimisil talep etmesi gerekir.

Hukuki elatma ile fiili elatma arasında ne fark vardır ?

Özel mülkiyete tabi taşınmaza idarenin, eylemli olarak el atıp tamamen veya kısmen kullanılmasına engel olunması fiili el atma olarak tanımlanırken,  imar uygulaması sonucu özel mülkiyete tabi taşınmazın  hukuken kullanmaya engel sınırlamalar getirilmesi de hukuki elatma olarak tanımlanabilir. İdare, özel mülkiyete ait taşınmazlara bazen fiilen el atar ve bazen de imar planlarında sosyal donatı alanında kalan taşınmazları çok uzun süre kamulaştırmamak suretiyle hukuken el atar. Her ikisi de kişinin mülkiyet hakkının sınırlandırılması anlamında aynı sonucu doğurmaktadır

Fiili veya hukuki elatma davalarında yetkili ve görevli mahkemeler hangileridir ?

Özel mülkiyete tabi taşımazlara, fiilen el atılması durumunda, yetkili ve görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi iken, hukuki el atmalarda, taşınmazın bulunduğu yer İdare Mahkemeleridir.

Kısmen fiili kısmen hukuki el atma durumunda yetkili ve görevli mahkemeler hangileridir ?

Fiili el atma, çoğu zaman, idarenin, özel mülkiyete tabi taşınmazlara kamulaştırma yapmaksızın,  yol, kaldırım yapılması, üzerinden yüksek gerilim hattı çekilmek suretiyle yapılmaktadır.

Bazen, idare tarafından, özel mülkiyete tabi taşınmazların bir kısmına fiilen el atılmakta, geri kalan kısmına ise hukuki el atmaktadır. Bu durumda, davanın asliye hukuk mahkemesinde mi, yoksa, idare mahkemesinde mi görüleceği hususu önem arz etmektedir.

Taşınmaza fiilen el atan idare ile, arta kalan kısmı kamulaştırmakla mükellef olan idarenin farklı olması durumunda, fiilen el atılan kısım için asliye hukuk mahkemesinde dava açılarak, el atmanın kaldırılması veya el atılan kısmın bedeli ile ecrimisil talep edilebilir.  Arta kalan kısmın imar kısıtlamasının 5 yılı geçmesi durumunda, kamulaştırmakla mükellef idareye karşı, idare mahkemesine dava açılarak, arta kalan yerin bedeli alınabilir.

Taşınmaza fiilen el atan idare ile, arta kalan kısmı kamulaştırmakla mükellef olan idarenin aynı olması durumunda, Uyuşmazlık Mahkemesi 11.11.2013 tarih 2013/1383 E 2013/1585 K sayılı kararında; “Aynı parsellere ilişkin olarak; yargılamanın farklı yargı kollarında yürütülmesinin, yargılamanın ekonomik olması gerektiği yönündeki ilkeye de aykırı bulunması karşısında; bu dosyaya özgü olarak, davanın bölünerek, davanın bir kısmı yönünden olumlu görev uyuşmazlığı çıkarılamayacağı; …bu durumda, idarenin dava konusu taşınmazların üzerinden, yol ve tretuvar geçirmek, kaldırım yapmak suretiyle kamulaştırmasız el atmasından doğan zararın tazminine yönelik bulunan davanın haksız fiillere ilişkin özel hukuk hükümlerine göre görüm ve çözümü, adli yargı yerinin görevine girmektedir.” şeklinde karar vermiştir.

Uyuşmazlık Mahkemesi karında da görüldüğü üzere; Fiilen el atan ve arta kalan yeri kamulaştırmakla mükellef olan idareye karşı asliye hukuk mahkemelerinde dava açılarak, taşınmazın el atılmayan fakat imar kısıtlaması olan kısmının da bedeli talep edilebilir.

Fiili elatmada proje bütünlüğü ilkesi nedir ?

Yargıtay 5. H.D 22.01.2015 tarih 2014/18776 E 2015/561 K sayılı kararında;  “Taşınmazın bir bölümüne davalı idarece fiilen yol olarak elatılmış olup, İmar planında yol olarak ayrılan ancak fiilen elatılmayan bölüme ilişkin isteminde “proje bütünlüğü” dikkate alınarak adli yargıda görülmesi gerektiğine”  karar vermiştir.

Yargıtay 5. H.D 03.11.2014 tarih 2014/9347 E 2014/24635 K sayılı kararında;  “bir kısmına fiilen el atılıp; geri kana kısmına fiilen el atılmayan, ancak imar planında yol olarak ayrılan kısmın da “imar uygulamasına başlanılmış olduğu” kabul edilerek tamamının bedeline hükmedilmesi gerektiğine”  karar verilmiştir.

Dava Açmadan Önce, Fiili Elatma Olup Olmadığı Nasıl Tespit Edilir ?

Belediyeler çoğu zaman kamulaştırma için yeterince  bütçe ayrılmaması ve keyfi uygulamalar nedeniyle, kamulaştırma yapmaksızın özel mülkiyete tabi taşınmazlar üzerine yol ve kaldırımlarım yapmak suretiyle fiili elatma yolunu tercih etmektedirler. Hatta, İstanbul’un çoğu ilçesinde kaldırımlar, özel mülkiyete tabi parsellerin içerisinde bulunmaktadır. Fiili elatma olup olmadığı, taşınmazın bulunduğu bölgede bulunan Lisanslı Harita Kadastro Bürosu (LİHKAB) tarafından yerinde ölçüm yapılarak fiili elatma tespit edilerek Aplikasyon Krokisi düzenlenir.

Av. Serhat ŞAHİN

Türkiye’de 1950’1i yıllardan itibaren, kırsal alanlardan kentlere göç nedeni ile oluşan nüfus yoğunluğuna bağlı olarak; çarpık yapılaşma ve gecekondulaşma ortaya çıkmıştır. Kentsel dönüşüm, uygulanma sürecinde başta mülkiyet hakkı olmak üzere, yerleşme hakkı, konut hakkı ve benzeri birçok hak ve özgürlüğü doğrudan etkileyen bir süreç olduğu için; bu çarpık yapılaşma günümüze kadar  devam etmiştir. Fakat bu süreçte çarpık yapılaşmanın önlenmesine yönelik; bir çok yasal düzenleme yapılmıştır.

1966 yılında, 775 sayılı Gecekondu Kanunu, kentlerde gecekondulaşmanın önlenmesi ve var olanların ıslah ve tasfiyesini amaçlayan bir kanun olarak ortaya çıkmıştır.

24.02.1984 tarih ve 2981 sayılı Kanun ile tapu tahsis belgesi düzenlenmesi ve ıslah imar planı yapılması suretiyle kentsel alanda dönüşüm yapılması hükme bağlanmıştır. Gecekondulaşmış alanlarda, gecekondu sahiplerine 400m²’ye kadar arazi tapusu vadeden tapu tahsis belgeleri verilmiş ve bu tapu tahsis belgeleri, ıslah imar planları ya da kadastro planları yapıldıktan sonra tapuya dönüştürülmüştür. Bu kanun, gecekondu yerleşimine konu kentsel alanların dönüşümünde önemli bir düzenleme olmuştur.

2981 sayılı Kanun, 16.05.2012 tarih ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 23. maddesiyle yürürlükten kaldırılıncaya kadar uygulamada kalmıştır. 2981 sayılı Kanun 28 yıl yürürlükte kalmış olmasına rağmen; hala ıslah imar planları ya da kadastro planları ve tapuya dönüştürme işlemi tamamlanamamıştır.

1999 yılında gerçekleşen Marmara depremi sonrası oluşan can ve mal kaybı, kentsel dönüşümü gündeme getirmiş; bu konuda toplumsan bir bilinç meydana gelmiştir. Deprem kuşağında bulunan Türkiye, toplumsal çıkarların kişisel çıkarların üzerinde olması gerektiğini 1999 yılında yaşadığı acı tecrübe ile öğrenmiştir.

6306 sayılı Kanun, idareye riskli alanlarda ya da risk taşıyan yapılarda kamu gücü kullanılarak bir dönüşümün zorlanması imkânı sağlamış radikal bir düzenlemedir. Bu yasa, can ve mal güvenliği üzerinde olası afetler nedeniyle var olan riskleri ortadan kaldırmayı hedeflerken, kentsel alanların ve yapıların planlama esaslarına ve şehircilik ilkelerine uygunluğunun sağlanmasını hedeflemiştir.

5393 sayılı Belediye Kanunu, belediyelerinin görev bölgelerinde ortaya çıkan kentsel sorunlara çözüm üretmekle görevli olduklarını işaret ederek, bu görevlerin yerine getirilmesine yönelik yetki ve usulleri düzenlemiştir.

Av. Serhat ŞAHİN