Yasal Önalım ( Şufa) Hakkı Nedir?

Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda, paydaşlar paylarını her ne kadar istedikleri kişiye satma hakkına sahip olsalar da payın, paydaşlar dışında kişilere kısmen veya tamamen satılması halinde, diğer paydaşlar satılan bu payı, öncelikle satın alma hakkına sahiptir. Paydaşların bu şekilde öncelikle satın alma hakkına  yasal önalım hakkı denir.

Hangi hallerde önalım hakkı kullanılamaz?

Aşağıda sayılan durumlarda yasal önalım hakkı kullanılamaz;

• taşınır mallarda,
• tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlarda,
• fiilen taksim edilmiş taşınmazlarda,
• paydaşlar arasında satış durumunda,
• el birliği mülkiyetine, kat mülkiyetine ve kat irtifakına tabi taşınmazlarda,
• taşınmaz paylarının bağışlanması veya trampa edilmesi durumunda,
• taşınmazın tamamının oy birliği ile satılması durumunda,
• taşınmazlarda muvazaalı ve yok hükmünde olan pay satışı durumunda,
• payın miras veya cebri artırma yoluyla geçmesi durumunda,
• kamulaştırma ve arazi toplulaştırılması durumunda,
• mahkeme kararıyla tescil durumunda,
• şirket birleşmelerinde,
• vakıf kurma durumunda,
• intifa hakkın verilmesi durumunda

Yasal önalım hakkı kullanılamayan hallerde sözleşme ile önalım hakkı tanınabilir.

Önalım hakkı nasıl kullanılır?

Yasal önalım hakkı, noter ihtarı, iadeli taahhütlü mektup ve sair irade beyanları ile değil,  ancak payı satın alan kişiye karşı dava açmak suretiyle kullanılabilir. Paydaşların birbirleri arasında  pay satışı durumunda, paydaşlar birbirlerine karşı önalım davası açamazlar.

Önalım davalarında yetkili ve görevli mahkeme hangisidir?

Önalım davalarında yetkili ve görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesidir.

Önalım davası hangi süre içerisinde açılır?

Önalım davası, satışı yapan paydaşın, diğer paydaşlara, satışı noter vasıtasıyla bildirmesi durumunda, bildirim tarihinden itibaren 3 ay içerisinde, bildirim yapmasa dahi, satış tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde, açılmalıdır. Bu süreler hak düşürücü süreler olup; bu sürelerin durması veya kesilmesi söz konusu olmayıp; bu süreler geçtikten sonra dava açılamaz.  Sürelerin geçtiğini davalı taraf ileri sürmese dahi,  hakim tarafından re’sen gözetilir.

Satışın diğer paydaşlar tarafından haricen öğrenilmesi, dava açma süresini başlatır mı?

Yasal önalım davasında,  hak düşürücü sürenin başlaya bilmesi için, satışı yapan paydaş tarafından, diğer paydaşlara noter kanalıyla tebligat yapılması yasal zorunluluktur. Satışı yapan paydaşın, diğer paydaşlara, iadeli taahhütlü mektupla,  e-posta ile, SMS ile satışı bildirmesi veya paydaşların satışı haricen öğrenmesi  dava açma süresini başlatmaz.

Satışı yapan dışında, birden fazla paydaşın önalım hakkını kullanmak istemesi durumunda, önalım davası nasıl açılır?

Önalım davası, paydaşların birlikte açması gereken bir dava olmayıp; paydaşlarca ayrı ayrı dava açılabilir. Önalım hakkı sadece dava açan paydaşlar tarafından kullanılmış olur. Birden fazla paydaşın önalım davası açması durumunda, bu davalar birleştirilerek, payları farklı oranda olsa dahi, önalım hakkını davacı paydaşlar eşit oranda kullanmış sayılırlar.

Önalım davası açan paydaş, satış bedelini nereye ve nasıl öder?

Önalım davası açıldıktan sonra, mahkemece davacı paydaşa verilen süre içerisinde, satış bedeli ve alıcıya düşen tapu masrafları mahkemece belirlenen hesaba davacı tarafından nakit olarak yatırılır. Teminat mektubu, ancak davalı paydaşın muvafakati ile kabul edilebilir.

Satıştan itibaren 2 yılın dolmasına yakın önalım davası açılması durumunda, taşınmazın 2 yıllık süre zarfında değerinde meydana gelen artış mahkemece dikkate alınır mı?

Payını satan malikin ve alıcının, satış tarihinden itibaren 3 ay içerisinde noter vasıtasıyla diğer paydaşlara satışı bildirmemesi bir kusur oluşturmakta olup; alıcı, satış tarihinden itibaren aradan 2 yıla yakın süre geçtiği ve bu arada taşınmazın değer kazandığı iddia edilerek, taşınmazın değerinin yeniden belirlenmesini isteyemez.

Önalım davalarında mülkiyet davacıya ne zaman geçer?

Önalım davalarında, mahkeme kararının verilmesi ile mülkiyet davacı paydaşa geçer. Tescil mahkeme kararının kesinleşmesi ile tapuda yapılabilecek olup; tecil kurucu değil bildiricidir.

Yasal önalım hakkından feragat edilebilir mi?

Önalım hakkından feragat, tapu müdürlüğünde resmi şekilde yapılması ve tapuya kütüğüne  şerh edilmeleri kaydıyla mümkündür.  Önalımdan feragat, tüm paydaşlar lehine olabileceği gibi, sadece bazı paydaşlar lehine de olabilir. Ayrıca, paydaş belirli bir satışta önalım hakkından feragat edebileceği gibi, tüm satışlarda önalım hakkından feragat edebilir.

Yasal önalım hakkı ne zaman ortadan kalkar?

Yasal önalım hakkı taşınmazın örneğin, su altında kalarak vs. yok olması, paylı mülkiyetten tek kişinin mülkiyetine geçmesi, ya da paylı mülkiyetten iştirak halinde mülkiyete geçilmesi ile yasal önalım hakkı sona erer.

Avukat Serhat ŞAHİN