Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedir?

Kat karşılı inşaat sözleşmeleri, arsa sahiplerinin,  müteahhit ile anlaşarak arsalarına inşaat yaptırıp, müteahhide para yerine, yapılan inşaatın bir kısmını verme borcu altına girdiği, müteahhidin ise arsa sahiplerinin arsasını satın almadan, arsa üzerine inşaat yaparak, arsa bedeli yerine  yapmış olduğu inşaatın bir kısmını arsa sahiplerine verme borcu altına girdiği sözleşmelerdir.

İnşaat sözleşmesinden ne farkı vardır?

İnşaat sözleşmesinde,  kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden farklı olarak, müteahhit inşaat yapımı karşılığında inşaattan pay almayıp; para karşılığında inşaatı yapmaktadır. Ayrıca inşaat sözleşmelerinin noterde yapılma zorunluluğu yoktur.

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri Noter dışında yapılabilir mi?

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri resmi şekil yapılması gereken sözleşmeler olup; noterde düzenleme biçiminde   yapılması gereken sözleşmelerdir.  Noterde  haricinde tarafların kendi aralarında adi yazılı olarak düzenledikleri sözleşmeler geçersizdir. Fakat,  tarafların kendi aralarında imzalayarak büyük ölçüde yerine getirdikleri adi yazılı sözleşmenin geçersiz olduğunu ileri sürmeleri iyi niyet ilkesine aykırıdır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenirken nelere dikkat edilmesi gerekir?

Öncelikle sözleşme yapılacak arsanın konut alanında mı, ticaret alanında mı kaldığı, üzerine kaç katlı ve kaç m2 inşaat yapılabileceği, komşu parsellerle tevhit, yani birleştirme yapılıp yapılmayacağı, arsa sahipleri ile müteahhit arasında nasıl bir paylaşım yapılacağı konusunda bir çalışma yapılmalıdır. Hatta mümkünse inşaatının projesi çizilip, projedeki bağımsız bölüm numaraları ve büyüklükleri belli olduktan sonra, hangi dairenin kime ait olacağı, dairelerin net ve bürüt büyüklükleri, inşaatın paylaşım oranı, arsa payları  sözleşmede belirtilmeli ve proje sözleşmenin ekine konulmalıdır.  Eğer proje çizilmemiş ise yapının basit bir krokisi çizilerek, dairelerin numaraları, kaç m2 olduğu, arsa payları ve kime ait olacağı belirtilerek, bu kroki, sözleşmeye eklenmelidir. Bu sözleşmelerin düzenlenmesi esnasında,  mutlaka gayrimenkul hukukunda uzman bir avukattan yardım alınmasını tavsiye ederiz.

İnşaat yapım süresi ne zaman başlar?

İnşaat ruhsatının hangi süre içerinde alınacağı,  hangi süre içerinde inşaatın yapılıp, arsa sahiplerine teslim edileceği, iskanın hangi süre içerinde alınacağı sözleşmede açıkça düzenlenmelidir. Aksi sözleşmede belirtilmedi takdirde, inşaatın yapım süresi, inşaat ruhsatının alındığı tarihten itibaren başlar ve iskan alımı da bu süreye dahildir.  Müteahhidin inşaat ruhsatını almada gecikmesi, inşaat süresini başlamasını geciktirecektir.  Sözleşme imzaladıktan sonra, inşaat ruhsatının alınması için müteahhide makul bir süre tanınmalı bu sürede inşaat ruhsatının alınmaması durumunda, hangi yaptırımın uygulanacağı sözleşmede düzenlenmelidir. Ayrıca müteahhit tarafından inşaatın zamanında yapılıp teslim edilmemesi durumunda, müteahhidin gecikme süresince arsa sahiplerine ödeyeceği  kira bedeli için,  “rayiç kira bedeli” gibi belirsiz kavramlar yerine, net bir şekilde kira bedeli yazılmalıdır. Böylece ileride, rayiç kira bedelinin ne kadar olduğu konusunda ihtilaf çıkmasının, yargılamanın uzamasının önüne geçilmiş olacaktır.

Teknik şartname  gerekli midir?

Teknik şartnamede, inşaatın teknik olarak nasıl yapılacağı, hangi malzemelerin kullanılacağı düzenlenir. Teknik şartname hukuki sözleşme kadar önemli olup; inşaat konusunda teknik uzmanlığı olan bir kişiden yardım alınarak ayrıntılı olarak düzenlenmelidir. Çünkü ilerde inşaatın teknik konularında oluşabilecek ihtilaflarda teknik şartname dikkate alınacaktır. Teknik şartnamenin ayrıntılı düzenlenmesi  sözleşmede boşluk oluşmasını önleyerek, yargılamaların daha kısa süre içerisinde bitmesini sağlayacaktır.

Sözleşme tapuya şerh edilebilir mi?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya şerh edilebilir. Bu şerh, sözleşmeye aleniyet kazandırarak, toprak sahiplerinin başkaca bir müteahhit ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapması durumunda, ikinci müteahhit sözleşmeden haber olmadığını, iyi niyetli olduğunu  ileri süremez.

Kat karşılı inşaat sözleşmeleri nasıl feshedilir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ancak karşılıklı rıza veya mahkeme kararı ile feshedilebilir. Her ne kadar sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunlu olsa da, fesih için noter de fesih zorunluluğu yoktur. Fakat, karşılıklı fesih iradesinin ispatı için feshin, noterden ihtarname göndererek ve feshin kabulü içinde noter kanalıyla bu feshi kabulünün yapılması tavsiye ederiz.

Yetkili ve görevli mahkeme neresidir?

Müteahhit ile arsa sahipleri arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi ve bu sözleşmelerden kaynaklanan tazminat davalarında, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemeleri yetkili ve görevlidir. Fakat müteahhitten daire satın alan kişilerin müteahhide karşı açmış oldukları davalarda, taşınmazın bulunduğu yer Tüketici Mahkemeleri yetkili ve görevlidir.

Müteahhide pay devri ne zaman yapılmalıdır?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılmasının ardından, müteahhide düşecek arsa payları veya bağımsız bölümlerin devri konusunda farklı sözleşme tarzları vardır. Bazı sözleşmelerde, inşaatın ilerleme seviyesine göre, 2. katın kabasının bitiminde 2 daire, inşaatın kabanın tamamının bitiminde 2 daire, incesinin bitiminde 2 daire, iskanın alınması ile birlikte tamamının devredilmesi  gibi,  toprak sahiplerinin müteahhide kısım kısım pay devredilmesi şeklindedir.   Bazı sözleşmelerde ise, sözleşmenin yapılması ile birlikte müteahhide düşecek arsa payının tamamı, arsa sahipleri lehine ipotek konularak müteahhide devredilmesi,  inşaatın ilerleme seviyesine göre bu ipoteğin kısım kısım arsa sahipleri tarafından kaldırılması ve iskanın alınması ile birlikte ipoteğin tamamının kaldırılması şeklindedir. İpotek koymaksızın veya teminat almaksızın arsa sahiplerinin en başta müteahhide düşecek payı devretmesi, arsa sahiplerinin mağduriyete neden olabilmekte olup; bu şekilde teminat almaksızın, peşinen müteahhide pay devrini kesinlikle tavsiye etmiyoruz.

Fazladan yapılan inşaat alanının paylaşılması nasıl olur?

Aksi sözleşmede düzenlenmediği sürece, kat karşılı inşaat sözleşmelerinde belirtilen paylaşım oranı, sözleşmede öngörülenden fazla yapılan inşaat alanlarının paylaşımında uygulanır. Örneğin % 50 oranında paylaşım öngörülen sözleşmelerde, fazladan yapılan inşaat alanlarının paylaşımında da % 50 oranına göre arsa sahipleri ile müteahhit arasında paylaşım yapılır. Yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre, paylaşım oranı sözleşmede düzenlenmemiş ise paylaşım oranının % 50 olduğu varsayılacaktır.

İnşaat teslim alınırken dikkat edilmesi gereken hususlar nelerdir?

İnşaat bittikten sonra, arsa sahiplerinin, inşaatın sözleşmeye uygun olarak tamamlanıp tamamlanmadığını, bir uzman aracılığıyla tespit ettirilip; dairelerin kullanımına engel olacak derecede olmayan küçük eksikliklerin ve ayıpların olması durumunda, daire teslim alınıp;  sözleşmeye aykırılıkların giderilmesi için müteahhide derhal ihtarname gönderilerek ayıpların ve eksikliklerin giderilmesi istenmelidir. Verilen süre içerisinde ayıpları ve eksiklikleri  gidermeyen müteahhide karşı dava açılarak zararın giderilmesi istenilebilir. Eğer eksiklikler  veya ayıp dairenin kullanımına engel teşkil edecek derecede büyük ise daire teslim alınmamalı, teslim tutanağı imzalanmamalıdır.

Müteahhit inşaatı tamamlamadan kendisine düşecek daireleri satabilir mi?

Müteahhit adi yazılı satış sözleşmeleri ile kendisine düşen daireleri 3. kişilere haricen satabilir. Bu sözleşmeler alacağın temliki mahiyetinde olduğu için, noterde yapılmasa da geçerlidir.

İnşaatı tamamlamayan müteahhitten daire satın alan kişiler arsa sahiplerinden hak talep edebilir mi?

Müteahhidin inşaatı tam olarak yapıp arsa sahiplerine teslim etmemesi, büyük oranda ayıp ve eksiklikler bulunması nedeniyle arsa sahiplerinin de müteahhide düşecek daireleri müteahhide devretmemeleri durumunda, müteahhitten daire satın alan kişiler, toprak sahiplerinden talepte bulunamaz. Müteahhitten daire satın alan 3. kişiler ancak müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmesi durumunda, müteahhidin halefi sıfatıyla, arsa sahiplerinden talepte bulunabilir.

Müteahhitten daire alan 3. kişilerin tapusunu, arsa sahipleri iptal ettirebilir mi?

Müteahhit kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülüklerini büyük ölçüde yerine getirmemiş, inşaatın tamamlamamış olmasına rağmen, arsa sahiplerinden peşinen aldığı arsa payı veya irtifak tapusunu 3. kişilere satması durumunda, arsa sahipleri müteahhidin 3. kişilere tapuda  yapmış olduğu satışı mahkeme kararıyla iptal ettirebilir.

Zamanaşımı?

Arasa sahiplerinin dairelerini teslim alırken genel hatları ile daireleri kontrol etme (muayene) yükümlülükleri vardır. Yargıtay kararlarına göre dairelerin azami kontrol (muayene) süresi 15 gündür. Arsa sahipleri bu süre zarfında daireleri kontrol edip açık ayıpları derhal müteahhide bildirmesi gerekir. Gözle tespit edilemeyen ve  zamanla ortaya çıkan gizli ayıplarda, arsa sahipleri ayıp ortaya çıkar çıkmaz, ayıpları derhal müteahhide bildirmesi gerekir. Süresinde muayene ve ihbar yükümlülüğünü yerine getirmeyen arsa sahibi, ayıp nedeniyle müteahhitten hak talep edemez.  Noksan iş, yani  bir işin hiç yapılmaması durumunda, arsa sahiplerinin ihbar yükümlülüğü olmasızın, zamanaşımı süresi içerisinde müteahhitten işin tamamlanmasını veya zararını isteyebilir.

Müteahhit dairede kötü malzeme ve kötü işçilik nedeniyle ortaya çıkan gizli ayıplarda zamanaşımı  dairenin teslimi tarihinden itibaren  5 yıl olup; müteahhidin kötü niyetli olması durumunda zamanaşımı süresi 10 yıldır.

Dairelerin küçük yapılması durumunda, arsa sahiplerinin hakları nelerdir.

Müteahhit tarafından dairelerin taahhüt edilenden  küçük yapılması, bir ayıp değil eksik iş olup; daire sahipleri daireleri teslim aldıklarında derhal müteahhide dairenin taahhüt edilenden küçük olduğunu ihbar etmese dahi, arsa sahibi daireyi teslim aldığı tarihten itibaren 5 yıl içerisinde müteahhide karşı dava açıp eksik inşaat alanını veya  bedelini talep edebilir.

Av. Serhat ŞAHİN