KENTSEL DÖNÜŞÜM HAKKINDA MERAK EDİLENLER

Kentsel dönüşüm yasası olarak anılan 6306 sayılı “Afet Riski altındaki Alanların dönüştürülmesi Hakkında Kanun 16.05.2012 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanarak, yürürlüğe girmiştir.

Kentsel dönüşüm yasasının amacı nedir ?

6306 sayılı Kanun’un amacı ; “afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir.” 

Kanun koyucu, can ve mal güvenliği üzerinde olası afetler nedeniyle var olan riskleri ortadan kaldırmayı hedeflerken, kentsel alanların ve yapıların planlama esaslarına ve şehircilik ilkelerine uygunluğunun sağlanmasını hedeflemiştir.

Riskli alan, riskli yapı ve rezerv yapı alanı nedir ?

6306 sayılı Yasada, yasayı karakterize eden üç yeni tanım bulunmaktadır: Riskli alan, riskli yapı ve rezerv yapı alanı. Yasa, bu tanımlar çevresinde şekillendirilmiştir.

Riskli alanlar; zemin yapısı ya da üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan alanlardır. Riskli alanlar, Bakanlar Kurulu Kararı ile belirlenir. Bakanlar Kurulu Kararı alınabilmesi için hazırlanacak teknik raporun, Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca uygun görülmesi ve Başbakanlık Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı’nın görüşünün alınması gerekmektedir.

Riskli alanlar; Bakanlık, TOKİ veya Belediyeler tarafından belirlenebileceği gibi, yaşadığı yerin riskli olduğunu düşünen kişiler de Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na, riskli alan teklifinde bulunabilir. Riskli alanda, Kanun kapsamındaki proje ve uygulamalar süresince, her türlü imar ve yapılaşma işlemleri geçici olarak durdurabilir.

Riskli alan ilanından sonra, öncelikle alanın mevcut durumu tespit edilecek, hak sahiplikleri belirlenecek, hak sahipleri ile anlaşma yoluna gidilecek ve tahliye ve yıkım işlemleri bu süreçlerden sonra başlayacaktır.

Riskli alanda bulunan yapılar için tek tek riskli yapı tespiti yapılmasına gerek olmayıp; riskli alanda risksiz bina bulunması halinde, bu binalar uygulama dışı tutulabilecektir. Böyle bir durumda, risksiz binanın bulunduğu alan ifraz edilebileceği gibi; ifraz imkanı yok ise maliklerin anlaşması halinde binanın halihazır durumu korunabilecektir. Ancak, uygulama bütünlüğü bakımından gerekmesi halinde, risksiz binalar, malikleri ile yapılacak anlaşmalar çerçevesinde yıkılabilir.

Riskli yapı ;  riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmi ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır.

Öncelikli hedef, yerinde dönüşümü sağlamak olup; teknik zorunluluklardan dolayı yerinde dönüşüm mümkün olmaz ise rezerv yapı alanları değerlendirilecektir.

Rezerv yapı alanı; Bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen, Maliye Bakanlığının uygun görüşü alınarak Bakanlıkça belirlenen alanları ifade eder. Rezerv yapı alanlarının belirlenmesinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yetkilendirilmiş olmakla birlikte, Maliye Bakanlığının görüşünün alınması zorunludur.

Hangi Yapılar Kentsel Dönüşüm Kapsamındadır ?

Ülke genelindeki bütün binalar 6306 sayılı Kanun kapsamına alınmış olup; binanın bulunduğu yere, yaşına, deprem bölgesine bakılmaksızın, “riskli” olarak tespit edilen bütün binalar Kanun hükümlerinden faydalanacaktır.

Yapının Kentsel Dönüşüme Girmesi için yapı maliklerinin müracaatı gerekli midir ?

Kanunda risk tespiti yaptırılması zorunluluğu bulunmamakla birlikte; Kanun hükümlerinden faydalanılabilmesi için malikler tarafından Bakanlık tarafından lisans verilen kurum veya kuruluşlara risk tespitinin yaptırılması şarttır. Risk tespiti için maliklerden birinin müracaatı yeterli olup; maliklerin 2/3 çoğunluğu ile karar alınmasına gerek yoktur.

Riskli yapı tespiti ve yıkım masraflarını kim öder ?

Riskli yapı tespitleri ve yıkım işlerinin masraflarını malikler karşılar. Riskli yapı tespiti ile yıktırma işlemlerinin Bakanlık veya İdare tarafından yapılması hâlinde, binanın paydaşlarının müteselsil sorumlu olmalarını sağlamak üzere tapu kaydındaki arsa payları üzerine, masraf tutarında müşterek ipotek konulur.

Riskli binayı boşaltmamanın cezai müeyyidesi var mıdır ?

Riskli binaların tespitini, tahliyesini ve yıktırılmasını engelleyenler hakkında Türk Ceza Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet Başsavcılığı’na suç duyurusunda bulunulabilir. Riskli yapıların tespiti, bu yapıların tahliyesi ve yıktırılması iş ve işlemlerine dair görevlerinin gereklerini yerine getirmeyen kamu görevlileri hakkında, tabi oldukları ceza ve disiplin hükümleri uygulanacak.

 

Daire satın alırken kentsel dönüşüme girip girmediğini nereden anlarız ?

Riskli olarak tespit edilen binaların, tapu kütüğünün beyanlar hanesine riskli olduğu ibaresi işlenir. Riskli alanlardaki yapılar ile riskli yapılara verilen elektrik, su ve doğal gaz hizmetleri durdurulabilir.

Riskli Yapı Tespitine itiraz edilebilir mi ?

Malikler, riskli yapı tespitine karşı tapu müdürlüğünce yapılacak tebligattan itibaren 15 gün içinde, İstanbul, İzmir, Bursa’da Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüklerine, diğer illerde ise, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri’ne itiraz yoluna gidebilir. İtirazları inceleyecek olan, 7 üyeden oluşan Teknik Heyet; riskli bina raporunu uygun bulması halinde rapor kesinleşecek ve yıkım süreci başlayacaktır. Binanın riskli olmadığına karar verilmesi halinde tapuya konulan şerh kaldırılacaktır.

Riskli Bina Malikleri binayı yıkmaz ise ne olur ?

Riskli bina tespitinin kesinleşmesinden sonra; maliklere 60 günden az olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde riskli bina yıktırılmamış ise, 30 günden az olmak üzere ek süre verilir ve verilen bu sure içinde de yıktırılmaz ise, yıktırma işlemleri mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından gerçekleştirilir.

Riskli Binanın yıkımı için maliklerin oy çoğunluğu sağlaması şart mıdır ?

Maliklerce herhangi bir karar alınmasına veya anlaşma sağlanmasına gerek olmadan riskli olduğu kesinleşen binalar yıktırılır.

Üzerinde haciz veya ipotek bulunan binalarda, alacaklının onayı alınmalı mıdır ?

Riskli bina yıkıldığında kat mülkiyeti son bulur ve arsa müşterek mülkiyete dönüşür. Riskli binaların sicilinde bulunan aynî ve şahsî haklar ile her türlü şerh,  riskli bina yıktırıldıktan sonra hisseler üzerinde devam eder. Üzerinde ipotek olması riskli binanın yıktırılmasına engel teşkil etmediği gibi, alacaklının onayı da aranmaz.

Yıkım sonrası arsanın akıbeti için karar verme çoğunluğu nedir ?

Yıkım sonrası arsa haline gelen taşınmazın akıbeti hakkında, maliklerin en az 2/3 çoğunluğu hisseleri oranında karar verirler. 2/3 çoğunluk, malik sayısının 2/3 çoğunluğu değil, sahip olunan hisseler oranında maliklerin 2/3 çoğunluğudur.

Muhalif kalan maliklerin arsa paylarının akıbeti nedir ?

Muhalif 1/3’ün bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, rayiç değerinden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Paydaşlara satış olmaz ise, bu paylar, Bakanlıkça satın alınarak; 2/3 çoğunluk ile alınan karar uyarınca değerlendirilecektir. Anayasa Mahkemesi; 2/3 çoğunluk kararına karşı çıkan 1/3 azınlık daire sahiplerinin hisselerinin komşulara satılması hükmünü ise Anayasaya aykırılı bulmamış ve iptal etmemiştir.

Riskli yapı tespiti ve yıkım kararına karşı dava açılabilir mi ?

2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca, bir binanın riskli yapı olarak tespit işlemi, riskli yapının tahliye işlemi ve yıkım işlemi vb. işlemlere karşı,  tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde, yapı malikleri tarafından, idare mahkemelerinde dava açılabilecektir. Mahkemelerin, bu davalarda yürütmenin durdurulmasına karar veremeyecekleri hükmü Anayasa Mahkemesi’nin 27.02.2014 tarihli kararı ile iptal edilerek, olası hak kayıplarının önüne geçilmiştir.

Üçte iki çoğunluk sağlanamazsa ne olur ?

Maliklere yapılacak tebligatı takip eden 30 gün içinde en az 2/3 çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması halinde, Bakanlık, TOKİ veya belediyeler tarafından acele kamulaştırma yapılabilir.

Riskli Yapılarda, vergi ve harç muafiyeti var mıdır ?

Riskli yapılarda, 6306 sayılı Kanun uyarınca yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar; noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden ve banka ve sigorta muameleleri vergisinden muaftır.

Gecekondu Sahiplerine Yardım verilir mi ?

775 sayılı Gecekondu Kanunu’nun 2. maddesinde gece kondu tanımlanmıştır. Buna göre, Gecekondu; “imar ve yapı işlerini düzenleyen mevzuata ve genel hükümlere bağlı kalınmaksızın, kendisine ait olmayan arazi veya arsalar üzerinde, sahibinin rızası alınmadan yapılan izinsiz yapılar kastedilmektedir.” Gecekondunun sahibine, gecekondusuna karşılık gelecek şekilde, borçlanma suretiyle veya konut verilinceye veya nakde dönüştürülüp ödeninceye veya konut yapmak üzere arsa tahsis edilip lüzumu halinde kredisi sağlanmak suretiyle, konutunu yapıncaya kadar, nakdi yardım yapılabilecektir.

Kira yardımı kimlere yapılır ?

Anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan binaların; malikleri, kiracıları ve sınırlı ayni hak sahibi olarak bu binaları kullananlara talepleri doğrultusunda kira yardımı yapılır. Kira yardımları geri ödemesizdir. Bağımsız bölümü hisseli olan malikler, kira yardımından hisseleri oranında  faydalanırlar.

Hem Kira Yardımı ve Hemde Kredi desteği alınabilir mi?

Riskli yapı sahibi, kira yardımı almak veya faiz desteğinden yararlanmak için bir tercih yapmak zorundadır. Her ikisinden de birlikte yararlanamaz.  Maliklerin kendi aralarında, kira yardımı ve kredi desteği konusunda anlaşma yapması şartı bulunmamaktadır.

Kiracılar da kira yardımı veya kredi desteği alabilir mi?

Kiracılara bir defaya mahsus olmak üzere, taşınma masrafları dikkate alınarak kira yardımı yapılır. Kiracıların konut satın almak istemeleri halinde Bakanlık ile protokol imzalayan bankalardan alınacak kredilere faiz desteği uygulanmaktadır.

Kira yardımı miktarı ne kadar olup; ne kadar süre ödenir ?

Malikler için ödenecek kira yardımı miktarı taşınmazın bulunduğu yerin nüfusuna göre değişmekte olup; kira yardımının süresi azmi 18 aydır.

                                                                             Av. Serhat ŞAHİN